Wohnungsbau: Die Genehmigungen steigen, die Auftragsbücher bleiben dünn
169.400 Wohnungen wurden von Januar bis August 2026 genehmigt. Gleichzeitig berichten 41,3 Prozent der Wohnungsbaubetriebe von Auftragsmangel. Was hinter dem scheinbaren Widerspruch steckt.
Die Bauämter melden wieder mehr Vorhaben. Von Januar bis August 2026 wurde in Deutschland der Bau von 169.400 Wohnungen genehmigt, 12,1 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Bei den Bauunternehmen ist die Erholung bislang kaum angekommen. Im September berichteten 41,3 Prozent der vom ifo Institut befragten Wohnungsbaubetriebe über Auftragsmangel.
Beide Meldungen wurden am 16. Oktober veröffentlicht. Sie erfassen verschiedene Seiten desselben Marktes. Die Baugenehmigungsstatistik zählt genehmigte Wohnungen, die ifo-Umfrage die aktuelle Geschäftslage der Unternehmen. Ein genehmigtes Projekt kann finanziert und beauftragt sein. Es kann aber auch Monate liegen bleiben.
Auch die jüngsten Genehmigungszahlen sind durchaus beachtlich. Allein im August wurden 20.600 Wohnungen genehmigt, 6,8 Prozent mehr als im August 2025. In neuen Mehrfamilienhäusern waren es in den ersten acht Monaten 90.600 Wohnungen, ein Plus von 14,5 Prozent. Außerdem genehmigten die Behörden 29.100 Wohnungen, die durch Umbauten bestehender Wohn- und Nichtwohngebäude entstehen sollen; hier betrug der Zuwachs 10,1 Prozent. Nachmeldungen können diese Zahlen noch verändern.
Mehr Pläne, weiterhin Stornierungen
Das ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau verschlechterte sich im September von minus 22,5 auf minus 25,1 Punkte. Den Anteil der Betriebe mit zu wenigen Aufträgen beziffert das Institut auf 41,3 Prozent, genauso viel wie im August. Zugleich meldeten 14,1 Prozent der befragten Unternehmen abgesagte Aufträge; einen Monat zuvor waren es 13,4 Prozent. Diese Prozentwerte beschreiben Anteile von Unternehmen, nicht den Anteil gestrichener Wohnungen.
Es wäre verfrüht, die Genehmigungszahlen deshalb als wertlos abzutun. Die Planung läuft dem Bau voraus, und von einer erteilten Genehmigung bis zum Auftrag können mehrere Monate vergehen. Umgekehrt wäre es voreilig, aus steigenden Genehmigungen schon eine Erholung der Bautätigkeit abzuleiten.
Wie groß der Abstand werden kann, zeigt der Blick auf das vergangene Jahr. 2025 wurden 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18,0 Prozent weniger als 2024 und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Ende 2025 standen bundesweit 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen in der Statistik. Von ihnen befanden sich 307.200 im Bau.
Die durchschnittliche Zeit von der Genehmigung bis zur Fertigstellung eines Wohngebäudes betrug bei den 2025 fertiggestellten Gebäuden 27 Monate. Im Jahr 2020 waren es noch 20 Monate gewesen. Hinzu kamen 35.700 Baugenehmigungen, die 2025 erloschen – der höchste Wert seit 2002. Der große Bauüberhang ist also kein verlässlicher Vorrat an Wohnungen, die demnächst bezogen werden können.
Die Rechnung wird auch teurer
Die Finanzierung lässt sich aus der Genehmigungsstatistik nicht ablesen. Das wirtschaftliche Umfeld ist trotzdem erkennbar: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Bauleistungen beim Neubau konventioneller Wohngebäude im August 2026 um 5,5 Prozent über dem Vorjahresmonat. Bei Dachdeckungsarbeiten betrug der Anstieg 7,6 Prozent, bei Heiz- und zentralen Wassererwärmungsanlagen 5,2 Prozent.
Das sind Bauleistungspreise einschließlich Mehrwertsteuer. Grundstückskosten und Finanzierung gehören nicht zu diesem Index. Ein Projekt kann deshalb trotz genehmigter Planung an einer Kalkulation scheitern, die mit neuen Baupreisen und Kreditzinsen nicht mehr aufgeht. Dass dies im Einzelfall passiert, folgt daraus nicht automatisch.
Das ifo Institut verweist auf die jüngste Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank als möglichen Grund für die schlechteren Erwartungen. Materialengpässe sind der aktuellen Befragung zufolge dagegen selten geworden: Nur 4,2 Prozent der Unternehmen meldeten entsprechende Probleme. Eindeutige Ursachen für jede ausgebliebene Beauftragung lassen sich aus der Umfrage nicht bestimmen.
Auch im bestehenden Wohnungsbestand steigen die Kosten. Für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden ohne Schönheitsreparaturen weist Destatis im August ein Plus von 6,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr aus. Das betrifft eine andere Rechnung als den Neubau: Wer eine vorhandene Wohnung vor der nächsten Vermietung instand setzt, muss zunächst mit den heutigen Handwerkerpreisen kalkulieren. Ob sich die Investition über die erzielbare Miete trägt, hängt von der jeweiligen Wohnung und ihrem Markt ab.
Der bundesweite Zuwachs an Genehmigungen sagt zudem wenig darüber, wo zusätzlicher Wohnraum gebraucht wird. In einer Stadt mit knappem Angebot hat ein Neubau eine andere wirtschaftliche Ausgangslage als in einer Region mit strukturellem Leerstand. Eine nationale Zahl ersetzt diese örtliche Betrachtung nicht.
Für 2026 ist damit eine Verbesserung in der Planung erkennbar. Was davon zu tatsächlich fertiggestellten Wohnungen wird, ist noch offen. Die nächsten Auftrags- und Fertigstellungszahlen werden darüber mehr aussagen als der nächste Monatswert aus den Bauämtern.
Quellen und Einordnung
- Destatis – Baugenehmigungen für Wohnungen im August 2026 — 16.10.2026; Genehmigungszahlen Januar bis August
- ifo Institut – Stimmung im Wohnungsbau weniger zuversichtlich — 16.10.2026; Auftragsmangel, Stornierungen und Geschäftsklima
- Destatis – 18,0 % weniger fertiggestellte Wohnungen 2025 — 22.05.2026; Fertigstellungen, Bauüberhang und Bauzeiten
- Destatis – Baupreise für Wohngebäude im August 2026 — 09.10.2026; Baupreise und Instandhaltung
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